共有不動産を共有者全員で第三者に売却した事例
事案の概要
ＡさんとＢさんは、都内に４００㎡の土地を共有し、土地上には建物が建っており、Ｂさんがその建物に居住していました。共有持分の割合は、いずれも２分の１ずつでした。また、Ａさんは上記土地に隣接する土地（１００㎡）を単独所有し、その土地は、庭としてＢさんが使っていました。この共有状態は、相続が原因で発生したもので、Ａさんは、共有状態の解消を図るべく相談に来られました。
解決までの流れ
本件は、裁判所の手続きの中で共有不動産及びＡさん単独所有の土地を共同で売却し、売却代金を分配するという方法で解決しました。売却に向けて、まずは弁護士同士で売却のルールについて基本合意書を締結しました。基本合意書には、どのように仲介業者を選定するか、仲介手数料の上限、最低売却価格、双方が売却先を見つけてきた場合のルール（最終的な売却先の決定方法）、測量費用や仲介手数料、建物解体費用の負担方法、そして売買代金の分配方法を盛り込みました。本件のように、売却対象となった共有地と一体として利用されている単独所有の土地がある場合には、両土地を一体として土地を売却した場合、そのうち何％が単独所有地に割り振られるべきかをあらかじめ合意しておく必要があります。この合意も単独所有の土地がどのような位置にあるか、どの程度の面積か、道路付にどのように影響しているかなどを考慮する必要があるため難しい問題を孕んでいます。
本件では、一定の期限を設け、その時までにお互いに最低売却価格以上の買主を見つけることとし、お互いの弁護士同士が期限までに実印による押印のある不動産買取候補者の不動産買付証明書を交換し合う形で、売却先を決定し無事決済に至りました。
コメント
共有者同士に信頼関係が無い場合には、双方に弁護士が入り、客観的かつ合理的な売却ルールを定めることにより、解決することができるという事例でした。第三者に任意売却できない場合には、競売により換価せざるを得ず、この場合には市場価格より売却価格は下落するのが一般的ですので、弁護士が介入することにより共有者全員にとって有益な結果となりました。
※一部、実際の事例を加工してあります。
執筆者等
- 吉藤真一郎
- 弁護士
- 共有物分割請求、借地非訟などの不動産案件、相続案件などを多く取り扱っている。
- 幡田宏樹
- 弁護士・公認会計士
- 企業法務、同族会社（非上場会社）に関する問題、共有不動産に関する案件に取り組む。